Este artículo ha sido redactado por José María García Giner, analista financiero de Libertas 7, European Financial Advisor (EFA) y especialista en análisis bursátil y de inversiones. García Giner inaugura con él una serie de artículos dedicados a analizar en profundidad el mercado de la vivienda en España: sus causas reales, sus factores determinantes, sus soluciones y los mitos que rodean al problema. En esta primera entrega ofrece una radiografía de la situación actual, mostrando la evolución de los precios de la vivienda y del alquiler en España.

La vivienda se ha convertido en el principal problema nacional para los españoles (barómetro del CIS de enero de 2026), y ni siquiera durante el boom inmobiliario del 2007 preocupó tanto. De ahí la importancia de entender bien la problemática actual y sus soluciones reales.

En los siguientes artículos analizaré el mercado de la vivienda en España. Profundizaré en las causas que nos han traído hasta aquí y en los factores que explican el aumento desbocado de los precios. También abordaré las soluciones reales, las falsas soluciones y sus consecuencias, y si estamos o no ante una burbuja.

En este primer artículo trataré de dar simplemente una visión de la situación actual del mercado de la vivienda, mostrando la evolución del precio de la misma en España en el tiempo, y mostrando si el precio de la vivienda hoy ha superado los precios alcanzados durante la burbuja inmobiliaria del 2007 o no, y en qué medida.

¿Está el precio actual de la vivienda en máximos históricos, como se suele creer o escuchar?

Veamos cuál es la evolución del índice precio anual de la vivienda en España desde el año 2007 al año 2025, así como a nivel trimestral (hasta el 4T 2025).

Aquí muestro dichos gráficos con los datos del INE (periodo base: año 2015) que incluye el dato general y el desglose del dato de vivienda nueva y de segunda mano:

El precio nominal supera ya el pico de 2007

Podemos observar cómo el precio actual de la vivienda ha superado en términos nominales el precio alcanzado durante la burbuja financiera del 2007. Con el último dato recién publicado, el precio de la vivienda subió este 2025 otro 12,7% (11,2% la vivienda nueva y 13,1% la de segunda mano), lo que supone el mayor incremento desde que existe la serie (2007).

En términos reales, aún hay margen hasta el máximo

Y en términos reales (considerando la inflación), aún estamos relativamente lejos del precio alcanzado en la burbuja financiera (considerando el total de vivienda nueva y de segunda mano).

El siguiente gráfico (1985-2025) del último informe del Banco de España muestra cómo el precio de la vivienda —considerando la vivienda nueva y la usada— está todavía un 17,7% por debajo del pico alcanzado en la burbuja inmobiliaria del 2007. El dato corresponde al cierre del 2T 2025, por lo que la cifra actual es incluso menor.

La vivienda nueva sí ha superado el pico del 2007

Si bien es cierto, que el precio de la vivienda nueva sí ha superado el alcanzado en el pico del 2007 (línea amarilla del gráfico)

Pero esto aún no sería así en relación al metro cuadrado, tal como muestra Tinsa (debiera de subir otro 3,2% adicional):

¿Y cuál es la situación del precio del alquiler en España?

Pues se muestra en el siguiente gráfico, la evolución del precio del alquiler en España no ha dejado de subir en los últimos años, situándonos actualmente en el máximo histórico (febrero del 2025), con 15€ el metro cuadrado, con un incremento anual en el último mes (febrero) del 7,8% respecto a febrero del 2025:

El alquiler marca máximos históricos en 2025

Los últimos datos disponibles del INE también mostrarían esta situación (datos de todo el territorio nacional menos Navarra y País Vasco al tomar los datos de fuentes tributarias).

El gráfico muestra la evolución del precio considerando la vivienda total, así como desglosada la unifamiliar y la colectiva:

El precio del alquiler se ha doblado en 10 años

Estamos asistiendo así al mayor encarecimiento de la historia del mercado del alquiler, tal como se desprende del estudio de Fotocasa al respecto (datos hasta febrero del 2025), siendo muy ilustrativo el siguiente gráfico, que muestra la variación acumulada del precio del alquiler en España en el último año, así como en los últimos 5, 10 y 15 años.

Observamos que el precio del alquiler se ha doblado en los últimos 10 años (según el estudio de Fotocasa, el precio actual superaría ya en un 34% nominal el precio alcanzado en la burbuja inmobiliaria del 2007).

La Comunidad Valenciana, la más afectada

La divergencia es dispar según la Comunidad Autónoma, siendo la mayor revalorización en los últimos 10 años en la Comunidad Valenciana (157%, si bien en la capital habría sido del 185%):

Otra forma de verlo es en función del pago de media por el alquiler de una vivienda de 80 metros cuadrados en el mismo rango de tiempo (pago actual, hace 5, 10 y 15 años):

Y lo mismo, por Comunidades Autónomas:

Por último, el siguiente gráfico muestra de manera conjunta la evolución del índice de precios de la vivienda y del alquiler en España según el INE e Idealista desde el 2007 al 2025 con base 0 en el año 2015:

¿Y cuáles son los factores o causas que explicarían la fuerte tensión en los precios de la vivienda que se vienen produciendo en España en los últimos años?

En los siguientes artículos me centraré en desarrollar esta cuestión.

ARTÍCULOS DE LA SERIE

• Análisis del mercado de la vivienda en España I — Evolución de los precios y del mercado de alquiler (artículo actual)
• Análisis del mercado de la vivienda en España II — La ley de la oferta y la demanda 
• Análisis del mercado de la vivienda en España III — Análisis de la oferta
• Análisis del mercado de la vivienda en España IV — Análisis de la demanda
• Análisis del mercado de la vivienda en España V — Las causas estructurales de la escasez de oferta y aumento de precios (Parte I)