Este artículo ha sido redactado por José María García Giner, analista financiero de Libertas 7, European Financial Advisor (EFA) y especialista en análisis bursátil y de inversiones. En su anterior artículo, García Giner dejaba abierta una pregunta clave sobre cuáles son los factores que explican la fuerte tensión en los precios de la vivienda en España en los últimos años. En esta segunda parte de la serie, aborda los fundamentos económicos que permiten entender el problema.

Pero antes de llegar ahí, hay que entender bien la ley económica básica, para conocer así el funcionamiento de un mercado, y las implicaciones que tiene cada medida o causa sobre el mercado de la vivienda, y en consecuencia, sobre su impacto en el precio.

La ley de la oferta y la demanda

En economía, para facilitar su comprensión y ver la relación que hay entre la oferta y la demanda, se ilustra con un gráfico, donde en un eje (eje vertical P) se indica el precio del bien (la vivienda en este caso) y en el otro (eje horizontal Q) la cantidad de dicho bien en el mercado.

De esta manera, el eje vertical de Precios ilustra los distintos precios a los que se oferta y demanda un bien, mientras que el eje horizontal de Cantidad muestra la cantidad del bien que es ofertada y demandada en el mercado.

¿Y qué es la oferta y la demanda?

La oferta es la cantidad total de bienes y servicios (en este caso, vivienda) disponibles en el mercado, mientras que la demanda, en cambio, es la cantidad total de bienes y servicios (vivienda) que los consumidores desean adquirir (o alquilar).

La relación e interacción entre la oferta y la demanda se muestra con curvas de oferta y demanda.

Así, la ley de la oferta y la demanda refleja la relación entre la demanda que existe de un bien en el mercado y la cantidad del mismo que es ofrecido a cada nivel de precios.

La curva de demanda es descendente (baja de izquierda a derecha) porque conforme el precio sea menor (P más bajo), la cantidad demandada del mismo será mayor (Q más a la derecha), por lo que iremos desplazándonos hacia la derecha (o hacia abajo) de la curva. Y viceversa. Cuanto más sube el precio, menos gente está dispuesta (o no puede) acceder a la vivienda.

De la misma manera, la curva de oferta es ascendente, porque conforme el precio sea más alto (P a nivel superior), la cantidad ofertada de dicho bien será mayor (más gente estará dispuesta a poner a la venta la vivienda o a construir…), por lo que iremos desplazándonos hacia la derecha (o hacia arriba) de la curva de Oferta. Y viceversa, cuanto menores sean los precios, menos interés habrá en sacar la vivienda a la venta o alquiler o a construir.

El punto donde la curva de oferta y demanda se cruzan (donde se igualan) es el punto de equilibrio, es decir, dicho punto es el precio coincidente al que los consumidores están dispuestos a comprar el bien y los vendedores están dispuestos a vender su bien.

¿Qué ocurre si hay restricciones en la oferta?

Ahora bien, ¿qué ocurre si hay restricciones en la oferta (como ocurre en España), reduciendo así la oferta?

Podemos observar cómo si la oferta se reduce (la curva de oferta se desplaza a la izquierda), vemos que, ante una misma demanda, el precio de equilibrio aumenta mientras que la cantidad demandada del bien, consecuentemente, se reduce.

De esta manera si antes en el punto de equilibrio se vendían 300.000 viviendas (eje horizontal) a 200.000€ (eje vertical), ahora el nuevo punto de equilibrio implica que se venden 200.000 viviendas (menor cantidad) a 250.000€ (mayor precio).

¿Y qué ocurre si además aumenta la demanda?

Pues si la curva de demanda aumenta (se desplaza a la derecha), ante la oferta reducida que teníamos, el precio aumenta nuevamente y la cantidad Q aumenta también.

De esta manera, en el nuevo punto de equilibrio se venderían 400.000 viviendas, mientras que el precio de venta sería de 350.000€, puesto que ante una oferta dada, el incremento de la cantidad de gente que quiere comprar o alquilar lleva a mayores precios del bien por la escasez relativa.

Pero la realidad sería peor, puesto que la curva de oferta en España sería más rígida (más vertical) por lo que la cantidad ofrecida no se desplazaría, o no tanto, a la derecha pese al aumento de precios, lo que impulsa los precios al alza aún en mayor medida, generando fuertes tensiones de accesibilidad en compra y, sobre todo, en alquiler, tal como ocurre en España.

Factores que impactan en la oferta y demanda de vivienda

En el caso de España se dan múltiples factores que están incrementando la demanda de vivienda (presionando al alza los precios), como restringiendo la oferta (presionando al alza los precios también), lo que lleva a un déficit estructural de oferta de vivienda en relación a la demanda de la misma, con los dramáticos efectos que estamos viendo para la sociedad.

Sirvan de ejemplos de aumento de la demanda el crecimiento de la población, la bajada de los tipos de interés, el mayor atractivo turístico, las ayudas al alquiler, el aumento de hogares unipersonales…

Mientras que ejemplos de causas que están reduciendo la oferta serían las trabas urbanísticas, el aumento de los costes por la elevada inflación, la regulación de la vivienda, la menor financiación a la promoción…

En definitiva, en España se está dando una situación de fuerte crecimiento de la demanda y fuerte restricción de la oferta (muchos más compradores o potenciales compradores compitiendo por un número reducido parque de viviendas que crece poco o cae como en el caso del alquiler), presionando los precios al alza tanto para la compra como para el alquiler de vivienda.

En el siguiente artículo de la serie, José María García Giner analizará la situación de la oferta de vivienda en España para continuar con la situación de la demanda y los factores que están afectando a ambas variables.

ARTÍCULOS DE LA SERIE

• Análisis del mercado de la vivienda en España I — Evolución de los precios y del mercado de alquiler
• Análisis del mercado de la vivienda en España II — La ley de la oferta y la demanda (artículo actual)
• Análisis del mercado de la vivienda en España III — Análisis de la oferta
• Análisis del mercado de la vivienda en España IV — Análisis de la demanda
• Análisis del mercado de la vivienda en España V — Las causas estructurales de la escasez de oferta y aumento de precios (Parte I)