Sector inmobiliario

La compra de una casa, y por tanto la vinculación a una hipoteca, es una de las inversiones más importantes que la mayoría de las personas harán en su vida, y obtener una financiación adecuada es clave. Por eso, en este post queremos hablar de hipotecas y algunos trucos para conseguir la financiación adecuada para comprar una vivienda.

Hipoteca y préstamo hipotecario

Un préstamo hipotecario consiste en una cantidad de dinero que, generalmente, una entidad bancaria proporciona a una persona con el compromiso de su devolución junto con intereses a través de cuotas mensuales en un determinado período.

Por norma general, las entidades financieras no conceden más del 80% del valor de compra del inmueble. Por ello, el comprador tiene que tener ahorrado como mínimo un 20% del valor de la vivienda más un 10% de los gastos derivados de la compra.

Aunque determinadas entidades puede llegar a superar dicho porcentaje en función del perfil del comprador. Algunos ejemplos:

• Ser funcionario o tener un perfil solvente. Los bancos buscan estabilidad laboral o financiera.
• Contar con un aval.
• Contar con un Broker hipotecario. Habrá que tener en cuenta que hay que asumir los gastos de sus honorarios.

El 20% restante debe aportarse como entrada en el momento de compra de la vivienda tanto para el pago a la promotora inmobiliaria y también como garantía al banco de la capacidad de ahorro del comprador.

Qué casa me puedo permitir

A continuación te dejamos unos parámetros para saber, grosso modo, qué tipo de casa te puedes permitir:

• Debes poder asumir un 20% de pago inicial más gastos. Aunque algunos bancos te dejan saltarte esta regla no escrita, no es lo más recomendable para una salud financiera adecuada.
• El plazo de la hipoteca debe terminar antes de la fecha de tu jubilación. Es decir, a los 65-67 años como tarde tu vida laboral.
• La cuota mensual no puede ser más del 35% de tus ingresos netos. En ese caso, te estarías poniendo en una situación económica muy vulnerable.
• La tasación se realiza en el momento en el que se negocian las condiciones de la hipoteca. Por ello, y para evitar sorpresas es necesario estar seguros de que el inmueble vale lo que realmente dará el valor de tasación de la vivienda.

Tipos de hipoteca y tipos de interés

El interés es el beneficio que obtienen las entidades bancarias de este tipo de producto financiero. Existen diferentes tipos de hipotecas con beneficios e inconvenientes según la situación económica concreta del comprador.

• Hipotecas de tipo fijo: El cálculo del interés es independiente del Euribor (índice de referencia). Es un porcentaje de interés fijo que aplica el banco todos los meses hasta la liquidación de la hipoteca.
• Hipotecas de tipo variable: el índice de referencia para el cálculo de interés es el Euríbor, que varía de manera diaria y se aplica la media del mes. No obstante, lo más común es que el banco actualice el porcentaje de interés con menos frecuencia (cada trimestre, semestre o por ejemplo de forma anual, dependiendo de cada banco).
• Hipotecas de tipo mixto: estas aplican un interés fijo los primeros años, pero después cambian a variable.

En todos estos tipos de hipoteca se establece un tiempo de amortización. El más habitual es entre 20 y 30 años en el que se hará frente a estas cuotas (suma de intereses y capital).

La parte de las cuotas mensuales que se dedique a cada una de estos aspectos (intereses y capital) variará a lo largo de este período, generalmente amortizando principalmente intereses al inicio y capital en las últimas cuotas. Por eso, se recomienda, en la medida de lo posible, amortizar anticipadamente al inicio para reducir las cuotas y, por tanto, los intereses.

Gastos asociados

Además del capital puramente destinado a la vivienda, las hipotecas o préstamos hipotecarios llevan gastos asociados que se han de tener en cuenta.

Hace años era obligatorio que los compradores asumiera los gastos derivados de la compra como: la notaría, el Registro de la Propiedad y la gestoría (en el caso de que la contrataras que serían alrededor de unos 300 euros). Sin embargo, hubo una sentencia que obligaba a los bancos asumir dicho importes.

Sin embargo, los impuestos (en el caso de vivienda de obra nueva el IVA es del 10% del precio de la compraventa) . Por otra parte, AJD es del 0,1% si la compra es destinada a vivienda es habitual o del 1,5% si es segunda residencia.

Ayudas a la hipoteca

Existen las ayudas hipotecarias para determinados perfiles y situaciones. A menudo las ofrecen instituciones gubernamentales, organizaciones sin ánimo de lucro o entidades privadas. El ejemplo más común son las subvenciones que cubren los gastos de la operación, también conocidos como préstamos hipotecarios sin interés.

Por otro lado, cada vez son más comunes las ayudas a los jóvenes (menores de 35) para adquirir su primera vivienda siempre que esta sea para uso habitual y se cumpla con una serie de requisitos. Infórmate sobre las ayudas específicas de tu comunidad autónoma.