Si estás pensando en comprar una vivienda sobre plano, seguro que te has hecho esta pregunta: ¿cuánto tiempo pasará desde que firmo hasta que me den las llaves? Es una de las dudas más habituales entre los compradores de obra nueva, y es normal: estás tomando una de las decisiones más importantes de tu vida y quieres saber cuándo podrás empezar a disfrutarla.

En FICSA llevamos más de 75 años promoviendo viviendas en la Comunidad Valenciana y su área metropolitana, así que conocemos bien cada fase del proceso. En este artículo te contamos, con plazos reales, todo lo que ocurre entre la compra sobre plano y la entrega de tu nuevo hogar.

La respuesta rápida: entre 24 y 36 meses de media

Como orientación general, una promoción residencial de tamaño medio (entre 30 y 100 viviendas) suele tardar entre 18 y 24 meses de construcción efectiva. Pero la obra en sí es solo una parte del camino: si sumamos la obtención de licencias y los trámites finales de entrega, el proceso completo desde el inicio de la comercialización puede situarse entre 24 y 36 meses.

¿Por qué esa horquilla tan amplia? Porque cada proyecto es distinto: no tarda lo mismo un edificio de 20 viviendas en un solar urbano que un residencial con zonas comunes, piscina y varias fases. Veamos cada etapa en detalle.

Fase 0: el proyecto y la licencia de obras (6-12 meses)

Antes de que veas la primera grúa, hay un trabajo enorme que no se ve. El equipo de arquitectura redacta el proyecto básico y de ejecución, y la promotora solicita la licencia de obras al ayuntamiento.

Este trámite administrativo es, en muchas ocasiones, la fase más imprevisible del calendario: dependiendo del municipio, la concesión de la licencia puede tardar desde unos pocos meses hasta más de un año. Por eso, cuando una promotora anuncia que ya tiene la licencia concedida —como celebramos en su día con el Residencial Horta en Museros— es una gran noticia para los compradores: significa que el reloj de la construcción ya puede empezar a correr.

Consejo FICSA: cuando compres sobre plano, pregunta siempre si la promoción cuenta ya con licencia de obras. Es un indicador clave de la fiabilidad del plazo de entrega que te comuniquen.

Fase 1: movimiento de tierras y cimentación (3-5 meses)

Con la licencia en mano, arrancan las obras. La primera etapa consiste en preparar el terreno: demolición si hay edificación previa, excavación, muros de contención y cimentación.

Es una fase en la que, desde fuera, puede parecer que «no avanza nada»: durante semanas solo se ve un gran agujero. Pero es justo al revés: la cimentación es la base de todo el edificio y una ejecución cuidadosa en esta etapa es garantía de calidad y seguridad para las décadas siguientes. Si la promoción incluye sótanos para garajes y trasteros, esta fase se alarga, ya que hay que excavar y construir una o varias plantas bajo rasante.

El hito que cierra esta etapa se conoce como «cota 0»: el momento en que la construcción alcanza el nivel de la calle y el edificio empieza, por fin, a crecer hacia arriba.

Fase 2: la estructura (4-8 meses)

Es la fase más visible y la que más ilusión hace seguir: cada pocas semanas, una planta nueva. Pilares, forjados y losas van dando forma al esqueleto del edificio a un ritmo aproximado de una planta cada 2-4 semanas, según la complejidad del proyecto.

Cuando se hormigona el último forjado, se celebra un hito con mucha tradición en la construcción: se coloca una bandera en lo alto del edificio. Es la señal de que la estructura está terminada, tal y como celebramos recientemente en el Residencial Pomelos de Dénia. A partir de ese momento, el edificio ya tiene su volumen definitivo y el riesgo de retrasos se reduce de forma notable.

Fase 3: cerramientos y cubierta (3-10 meses)

Con la estructura ya ejecutada, comienzan los trabajos de cerramiento del edificio, que incluyen las fachadas, la cubierta, la carpintería exterior y la tabiquería interior. La duración y el alcance de esta fase dependen de las características de cada promoción, ya que no requiere el mismo volumen de trabajo un edificio aislado con dos fachadas que un residencial con varias tipologías edificatorias o grandes superficies de fachada. Además, no se trata de una fase completamente independiente, sino que se desarrolla de forma simultánea con otras unidades de obra. A medida que avanzan los cerramientos en determinadas zonas del edificio, pueden iniciarse también instalaciones y acabados en esas mismas áreas, optimizando los plazos de ejecución y permitiendo que distintos trabajos se solapen de forma coordinada.

Esta fase es clave para la eficiencia energética de tu futura vivienda: el aislamiento térmico y acústico de fachada y cubierta, y la calidad de las ventanas, determinarán en gran medida el confort y el consumo energético de tu hogar. Todo ello está detallado en la memoria de calidades, el documento que te recomendamos revisar siempre antes de firmar.

Fase 4: instalaciones y acabados (6-9 meses)

Es la fase más larga después de la estructura, y también la más laboriosa: fontanería, electricidad, climatización o aerotermia, telecomunicaciones, alicatados, pavimentos, pintura, cocinas, sanitarios y carpintería interior.

Aquí trabajan simultáneamente muchos oficios distintos, y la coordinación entre ellos es lo que marca la diferencia entre una obra bien ejecutada y una llena de repasos. También se ejecutan en paralelo las zonas comunes: piscina, jardines, gimnasio, zonas de juegos… que en residenciales amplios pueden requerir varios meses adicionales.

Fase 5: final de obra, licencias y entrega de llaves (3-6 meses)

Terminada la construcción, aún quedan pasos imprescindibles antes de que puedas entrar a vivir:

• Certificado final de obra, firmado por la dirección facultativa.
• Licencia de primera ocupación (o declaración responsable, según el municipio), que acredita que el edificio se ha construido conforme al proyecto.
• Cédula de habitabilidad y alta de suministros (agua, luz, gas).
• Escrituración y entrega de llaves, el momento más esperado.

Estos trámites administrativos suelen llevar entre 3 y 6 meses. En FICSA acompañamos a nuestros clientes durante todo este proceso final para que la firma ante notario y la entrega sean lo más ágiles posible.

Resumen: calendario orientativo de una promoción de obra nueva

Fase	Duración orientativa
Proyecto y licencia de obras	6-12 meses
Movimiento de tierras y cimentación	3-5 meses
Estructura	4-8 meses
Cerramientos y cubierta	3-5 meses
Instalaciones y acabados	6-9 meses
Final de obra y entrega	3-6 meses

Total de construcción efectiva: 18-24 meses aprox. | Proceso completo: 24-36 meses.

La ventaja de comprar sobre plano: el tiempo juega a tu favor

Aunque esperar 2 años pueda parecer un inconveniente, comprar sobre plano tiene ventajas precisamente por ese plazo:

• Pagas de forma fraccionada y cómoda durante la construcción, lo que te permite ahorrar la entrada poco a poco.
• Puedes personalizar acabados si entras en fases tempranas de la obra.
• Eliges las mejores viviendas de la promoción: orientación, altura, terraza…
• Compras a precio de hoy una vivienda que recibirás mañana.

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En FICSA creemos en la transparencia: por eso publicamos periódicamente los avances de obra de todas nuestras promociones en este Magazine, con porcentajes de ejecución certificados y fotografías reales.

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