15/04/2026

Análisis del mercado de la vivienda en España V. Las causas estructurales de la escasez de oferta y aumento de precios (Parte I)

Por José María García Giner Analista financiero bursátil y de inversiones en Libertas 7 | European Financial Advisor (EFA).

Analizada ya la situación de la oferta y de la demanda en el mercado de la vivienda en España, analizaré a continuación las causas de la escasez de oferta de vivienda en España y su presión al alza sobre los precios.

Y es que el verdadero desequilibrio en el mercado de la vivienda, no se halla en la demanda, sino en la oferta. La escasez de vivienda y el fuerte aumento de precios de la misma en España responde a múltiples factores.

En esta primera parte analizaré los 4 primeros factores estructurales que están limitando la producción, referentes a los costes de construcción (materiales y mano de obra), la productividad, la financiación del promotor y la rentabilidad del promotor:

1) Costes de construcción

a) Materiales

Los materiales de construcción han experimentado un fuerte aumento de su coste especialmente a partir del 2019, que superan en promedio ponderado el 30%, superando el aumento del IPC. Y el coste de la construcción explica alrededor del 40% del coste final de una vivienda, lo que refleja bien el impacto que este factor ha tenido en el aumento de precios de la vivienda.

Fuente BBVA Research

Y pese a un primer semestre del 2025 donde el impulso se vio frenado, el tercer trimestre del año volvió a registrar nuevos máximos:

Fuente Idealista

b) Mano de obra

Otro de los grandes problemas por el lado de la oferta radica en los cuellos de botella provenientes de la mano de obra. La escasez de mano de obra ha sido uno de los principales problemas de la actividad constructora estos últimos años, afectando así a la producción de vivienda. Y cuanto menor es el producto ante una mayor demanda del mismo, los precios suben.

Así, como indica BBVA Research, el número de vacantes en el sector de la Construcción se ha multiplicado por cuatro en los últimos 8 años, y todo ello pese a producirse un saldo migratorio neto positivo de más de 2,5 millones en los últimos 4 años.

Fuente BBVA Research

La consecuencia sobre los precios es doble:

  • Menor producción de vivienda: precios al alza por menor oferta.
  • Costes de mano de obra mayores: aumento de costes, precios de vivienda más alta.

Pero al encarecimiento de la mano de obra por cuestiones de mercado (escasez), hay que añadir el factor institucional: la subida del SMI y las revisiones salariales pactadas en convenios, junto con el aumento de cotizaciones sociales (también por parte de la empresa), han elevado el coste laboral total por trabajador.

Y otro factor importante es que se ha ido produciendo un envejecimiento de la mano de obra, llegándose al caso de que más del 65% de los albañiles tienen más de 45 años:

Fuente BBVA Research

2) Baja productividad

Este creciente envejecimiento (los jóvenes huyen de la construcción), así como las mayores vacantes, implica una menor productividad (y en consecuencia, menor producción y menor oferta, alargando además plazos, lo que impacta al alza sobre los precios).

De hecho, la productividad en el sector ha caído y no deja de caer, situándose bastante por debajo de la productividad media de la economía española.

Fuente BBVA Research

…pero situándose también por debajo de la productividad de su sector en la UE, debido al mayor peso de las microempresas y a la menor formación del trabajador:

Fuente BBVA Research

El mayor peso de las microempresas limita de nuevo la oferta de vivienda e implica mayores costes (por menores economías de escala) para responder a una mayor demanda.

Fuente Universidad de las Hespérides

3) Financiación del promotor

Otra restricción de la oferta (menor producción) proviene de la menor financiación del promotor, que se sitúa en mínimos de los últimos 25 años:

Fuente Banco de España – Financiación Promotor

Tras un largo periodo de desapalancamiento del sector tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, se empezaron a ver en 2025 ciertos signos de recuperación moderada. Este proceso de desapalancamiento provocó a su vez que la inversión en construcción se redujera notablemente, restringiendo todavía más y de manera estructural la oferta, ayudando a generar los actuales cuellos de botella.

Así, el peso de la construcción en relación con el PIB y con el total del crédito a hogares y empresas, se mantiene en torno a mínimos históricos, motivado también por la reducción del número de bancos y por los criterios más estrictos (se exigen más avales y garantías) que piden los bancos, que además priorizan proyectos en fases más avanzadas.

Todo esto ahoga en mayor medida a los promotores, que han tenido que recurrir a financiación alternativa, más cara (exigen rentabilidades más altas por el mayor riesgo asumido), lo que impacta negativamente en la oferta.

4) Mayor riesgo y menores márgenes del promotor

El menor acceso a la financiación, los mayores costes, el mayor riesgo asumido, el acceso a vías alternativas más caras y la exigencia de un mayor empleo de recursos propios reduce los márgenes del promotor, así como su ROE (return on equity) o rentabilidad sobre el capital propio.

Y es que, los constructores de vivienda, en promedio, no obtienen beneficios:

Fuente Universidad de las Hespérides

Todo ello implica una menor oferta y precios más altos. Con costes al alza, mano de obra escasa y envejecida, baja productividad, financiación restrictiva y márgenes del promotor comprimidos, la oferta difícilmente puede crecer al ritmo que exige la demanda, impactando al alza sobre los precios.

Pero estos factores, siendo relevantes, no son el verdadero núcleo del problema. El elemento que convierte la escasez en estructural es otro: la regulación, que se analizará en el siguiente artículo de la serie.

ARTÍCULOS DE LA SERIE