13/05/2026

Análisis del mercado de la vivienda en España VII. Soluciones al problema de la vivienda

Por José María García Giner Analista financiero bursátil y de inversiones en Libertas 7 | European Financial Advisor (EFA).

Una vez analizadas las causas (tanto de oferta como de demanda) que explican la situación actual del mercado de la vivienda, procederé a continuación a exponer propuestas de medidas necesarias para resolver el grave problema originado.

El foco de las propuestas está puesto en el lado de la oferta, con la idea de solucionar el problema de restricción y escasez de oferta, para poner fin a la escalada de precios.

Tal como analicé en los artículos previos, la escasez actual es consecuencia de una combinación de múltiples factores (rigidez urbanística, lentitud administrativa, elevada y onerosa burocracia, falta de suelo finalista, costes crecientes, escasez de mano de obra, baja productividad, bajos márgenes y mayor riesgo del promotor, financiación insuficiente, elevada fiscalidad, inseguridad jurídica, política pública insuficiente en vivienda asequible…).

En consecuencia, la solución no es única, y no puede venir de intervenir aún más el mercado para repartir la escasez existente. No puede venir de atacar los síntomas del problema, sino que debe venir de atacar las causas profundas y los obstáculos que impiden que se construya más, más rápido, en más lugares y a un coste menor, para poder así equilibrar el grave desajuste actual entre la oferta y la demanda, lo que permitirá acabar con la fuerte presión que genera este desequilibrio sobre los precios.

Por supuesto, el artículo no tiene una pretensión exhaustiva de medidas, sino más bien una propuesta amplia de posibles mejoras para mejorar la grave situación actual. Por ello, y con toda seguridad se pueden aportar nuevas medidas (incluso más concretas), que complementen, mejoren o maticen con mayor detalle las ideas aquí planteadas:

1. Agilizar licencias y trámites

La existencia de largos procesos de aprobación de licencias de obra, y que se extiende por años cuando nos referimos al planeamiento urbanístico completo, provoca un sobrecoste financiero, una enorme incertidumbre, mayores costes de construcción y un freno directo a la producción de vivienda.

Algunas soluciones serían:

  • Acelerar la tramitación de licencias, estableciendo plazos máximos vinculantes para licencias y silencio administrativo positivo en determinados supuestos (es decir, aprobaciones automáticas si la Administración no responde a tiempo).
  • Sustituir parte de las autorizaciones previas por declaraciones responsables y controles ex post en actuaciones de menor complejidad.
  • Digitalizar integral de expedientes urbanísticos.
  • Unificar ventanillas (eliminación duplicidades) y estandarizar documentación y criterios técnicos entre municipios y comunidades autónomas para reducir la fragmentación normativa, errores y costes de cumplimiento.
  • Reducción y racionalización de informes sectoriales, fijando plazos y efectos claros para evitar que se multipliquen sin control y bloqueen desarrollos durante años.

El objetivo pues es reducir tiempos y burocracia con el fin de abaratar la construcción de vivienda (y en consecuencia el precio de venta), mejorar la viabilidad financiera de los proyectos y aumentar y acelerar el número de promociones que llegan efectivamente al mercado.

2. Liberar suelo y actualizar planes urbanísticos

Otros de los principales cuellos de botella de la oferta eran la rigidez del suelo y la obsolescencia de los planes urbanísticos, que no responden a la demanda actual.

Algunas reformas necesarias serían:

  • Revisar la clasificación del suelo para ampliar suelo urbanizable, especialmente en zonas de alta demanda.
  • Actualizar planes generales antiguos con calendarios obligatorios de revisión.
  • Priorizar suelo finalista y ejecutable frente a planeamientos nominales que luego permanecen bloqueados (priorizar acción pública en dichos suelos donde formalmente hay planeamiento pero que en la práctica están bloqueados por distintos motivos).
  • Introducir mecanismos de desbloqueo automático cuando una actuación quede paralizada por inacción administrativa prolongada.
  • Permitir desarrollos urbanísticos y ejecución de infraestructuras por fases, facilitando que parte del suelo pueda activarse y construirse sin depender de la finalización integral de grandes actuaciones, con el fin de reducir necesidades iniciales de capital, acelerar la oferta y evitar paralizaciones de proyectos.

El objetivo aquí sería poder aumentar, acelerar y mejorar la oferta disponible de suelo, adaptándose a las necesidades actuales. De esta manera, los tiempos de construcción se reducirán, aumentando a su vez la oferta de vivienda.

3. Revisar la normativa y carga regulatoria

Como hemos visto también, la normativa técnica, energética, urbanística y de habitabilidad ha aumentado de manera constante, elevando así el coste mínimo de construcción, afectando especialmente a la construcción de vivienda asequible, al estrechar todavía más los márgenes, haciendo inviables muchos proyectos.

La solución aquí pasa por eliminar regulación no razonable llevando a cabo una revisión basada en la eficiencia y dando mayor peso al criterio económico:

  • Evaluación coste-beneficio obligatoria antes de aprobar nueva normativa de edificabilidad.
  • Exigir que toda nueva norma incluya una estimación explícita de su impacto sobre el precio final de la vivienda y sobre la viabilidad de la vivienda asequible.
  • Moratoria regulatoria parcial sobre nuevas exigencias que aumenten el coste de producir vivienda, salvo que aporten una mejora clara, importante y proporcional en bienestar.
  • Adaptación de estándares según tipología de vivienda y demanda real, permitiendo más flexibilidad en tamaños y configuraciones.
  • Simplificación del marco técnico para reducir complejidad de diseño, ejecución y supervisión.
  • Aumentar la flexibilidad sobre densidad, altura y edificabilidad, especialmente en áreas bien conectadas y con fuerte demanda, incluyendo la posibilidad de ampliación y sobreedificación de edificios existentes cuando sea estructuralmente viable.
  • Flexibilización de los estándares de reservas dotacionales, adaptándolos al contexto urbano, la densidad y la demanda real de servicios.
  • Incrementar la flexibilización de los cambios de uso del suelo (reconvertir activos y superficies infrautilizadas hacia uso residencial).
  • Revisión periódica de las exigencias regulatorias vigentes para eliminar aquellas que hayan quedado obsoletas o cuyo coste sobre la oferta sea desproporcionado respecto a su beneficio.
  • Principio de compensación regulatoria: una carga nueva, una eliminación.
  • Refuerzo de juzgados especializados en urbanismo.
  • Introducir un régimen reforzado de subsanación de defectos formales y técnicos antes de llegar a la anulación judicial total de planes o actuaciones, reforzando así la seguridad jurídica y reduciendo la incertidumbre regulatoria.
  • Sustituir parte de las obligaciones urbanísticas rígidas (por ejemplo, reservas obligatorias de vivienda social en términos porcentuales) por esquemas de incentivos y compensación urbanística, alineando los objetivos públicos con la viabilidad económica de las promociones mediante mayores aprovechamientos, edificabilidad u otras flexibilidades regulatorias (por ejemplo, permitir añadir una altura más).

Una de las ideas que se persiguen aquí es la de no obligar a construir exclusivamente vivienda con estándares cada vez más premium cuando una parte creciente de la población no puede acceder ni siquiera a una vivienda básica. A su vez, se permitiría no solo un abaratamiento de la vivienda, sino también una mayor creación de la misma, adaptándose en mayor medida a las necesidades de la demanda.

4. Recuperar mano de obra y elevar la productividad sectorial

La escasez de mano de obra, su envejecimiento y la baja productividad del sector constructor actúan como frenos a la oferta, tanto en cantidad como en coste. A su vez, veíamos que el peso elevado de microempresas limita las economías de escala, todo lo cual implica construir menos vivienda y a mayor coste.

Las soluciones deberían buscar así la mejora incremental de la oferta laboral, así como una mayor modernización del sector:

  • Reforzar la formación profesional especializada en oficios de construcción, mejorando la adecuación entre el sistema de FP y las necesidades reales del sector, y orientando la oferta formativa hacia los perfiles técnicos con mayor déficit estructural.
  • Crear incentivos (bonificaciones a empresas, programas públicos de FP dual específicos para oficios deficitarios…) para atraer jóvenes al sector con itinerarios duales (combinación de formación y trabajo real) y empleo estable (expectativa razonable de continuidad, carrera y mejora salarial).
  • Facilitar homologación y contratación de trabajadores extranjeros en perfiles deficitarios.
  • Impulsar la industrialización, la construcción modular, la digitalización y la estandarización de procesos.
  • Favorecer el crecimiento empresarial (la regulación constriñe también este hecho) y la concentración eficiente para ganar economías de escala.

En decir, se trataría de aumentar los trabajadores de la construcción, su formación y productividad, buscando también una construcción más tecnificada y eficiente y menos dependiente de modelos de muy baja productividad.

En esta línea, iniciativas recientes como el PERTE de industrialización de la vivienda buscan precisamente acelerar la modernización productiva del sector, aumentar su capacidad de ejecución y reducir los tiempos y costes de construcción mediante procesos más industrializados y escalables.

5. Mejorar la financiación del promotor

La debilidad del crédito promotor y el endurecimiento de condiciones de financiación reducen el número de proyectos viables, eleva el coste del capital y limitan en definitiva la oferta. Como vimos, este factor se ve agravado por un mayor riesgo regulatorio, una mayor exigencia de recursos propios y la dependencia de financiación alternativa más costosa.

Como solución podrían plantearse varias medidas:

  • Aportar mayor seguridad en plazos, normativa y tramitación para reducir la prima de riesgo exigida por bancos e inversores. Es decir, reducir los retrasos administrativos, la incertidumbre urbanística y el riesgo de cambios regulatorios abarataría la financiación promotora, ya que una parte relevante del coste del capital no responde solo a los tipos de interés, sino a la prima de riesgo institucional que hoy soportan los proyectos.
  • Facilitar el acceso a financiación para promociones con fundamentos sólidos, como viabilidad acreditada, demanda solvente, suelo maduro o capacidad de generar oferta efectiva en plazos razonables.
  • Impulsar vehículos de coinversión público-privada para desarrollo de suelo y promoción residencial, en los que la Administración aporte suelo o cobertura institucional y el sector privado ejecución, financiación y gestión.
  • Reservar, solo de forma excepcional y muy selectiva, instrumentos públicos parciales de apoyo financiero para promociones viables de vivienda asequible o alquiler estable, evitando trasladar de forma generalizada el riesgo privado al sector público, pero con el fin de desbloquear proyectos solventes que generen oferta adicional y que hoy quedan paralizados por fallos concretos de financiación o por un exceso de prima de riesgo institucional.

La clave en este punto es que la financiación promotora no depende únicamente del nivel de los tipos de interés, sino del riesgo total del proyecto, por lo que es esencial la reducción de la incertidumbre regulatoria y la mejora del acceso al crédito para promociones.

6. Bajar la fiscalidad sobre la vivienda

La presión fiscal sobre la vivienda en sus distintas fases (promoción, transmisión, tenencia y alquiler) es elevada en España y actúa como un freno directo tanto a la inversión como a la producción de nueva oferta residencial. Esta fiscalidad no solo se traslada parcialmente al precio final, sino que también es absorbida en parte por el promotor a través de menores márgenes, reduciendo la rentabilidad esperada de los proyectos y, con ello, la oferta efectiva de vivienda.

Si el objetivo es aumentar la producción de vivienda (especialmente importante para aumentar la vivienda asequible) y reducir precios, es necesario reducir la carga fiscal (que ésta sirva al propósito de solucionar el problema de la vivienda, y no al réves, que no sea la vivienda la que se somete al propósito de recaudar más para otros fines).

Algunas soluciones fiscales podrían ser:

  • Reducir, eliminar o bonificar figuras impositivas que se acumulan a lo largo del proceso de promoción y adquisición (impuestos que se van acumulando en distintas fases del desarrollo inmobiliario y que terminan incorporándose al precio final de la vivienda).
  • Rebajar la carga fiscal sobre la vivienda nueva destinada a aumentar oferta efectiva.
  • Revisar tasas, licencias e impuestos locales que penalizan el desarrollo residencial.
  • Introducir incentivos fiscales temporales para promociones asequibles, rehabilitación intensiva o alquiler de larga duración.
  • Introducir mecanismos de corrección por inflación en la tributación de plusvalías inmobiliarias para evitar gravar incrementos meramente nominales derivados del aumento general de precios.

La idea principal aquí es entender que la vivienda se puede abaratar (permitiendo aumentar la inversión para aumentar la oferta) dejando de cargar sobre ella una fiscalidad excesiva en cada fase del proceso.

7. Dar seguridad jurídica al alquiler

La inseguridad jurídica, la «okupación», la suspensión de lanzamientos y el control de rentas están retirando oferta del mercado del alquiler, aumentando las exigencias y favoreciendo el desplazamiento hacia modalidades menos reguladas. Cuando el propietario percibe más riesgo y menor rentabilidad ajustada al riesgo, la oferta de vivienda cae, saliendo incluso del mercado.

Si se quiere aumentar la oferta en alquiler, habría que actuar en la dirección contraria:

  • Acelerar procedimientos de recuperación de la posesión en casos de impago u ocupación.
  • Garantizar que las políticas sociales las asuma la Administración y no se carguen sobre el propietario individual.
  • Evitar controles de precios generalizados, especialmente dañinos en mercados con oferta rígida (ante restricciones de la oferta, el ajuste se da en la disponibilidad y en la selección de inquilinos).
  • Sustituir topes de rentas por incentivos fiscales a la puesta de vivienda en el mercado y especialmente a la puesta en alquiler estable.
  • Sustituir controles de precios y topes de rentas por incentivos fiscales orientados a aumentar la oferta de vivienda en alquiler.

La seguirdad jurídica es esencial en cualquier ámbito de desarrollo. Destruir los incentivos a ofertar vivienda solo la reducirá agravando el problema (como estamos viendo año tras año) y aumentando el número de personas vulnerables y sin hogar al que poder acceder. El aumento del riesgo y la penalización creciente de la rentabilidad van de la mano de la contracción de la oferta y el empeoramiento del acceso a la vivienda, especialmente de los más débiles.

8. Expansión eficaz del parque público de vivienda

El déficit de parque público en España limita la capacidad del Estado para amortiguar tensiones de acceso entre hogares vulnerables, agravadas por las limitaciones y restricción provocada sobre el mercado privado.

Algunas medidas a tomar serían:

  • Incrementar la construcción de vivienda pública en alquiler.
  • Movilizar suelo público con colaboración público-privada y concesiones de largo plazo.
  • Profesionalizar la gestión del parque público para evitar vivienda vacía, deterioros o asignaciones ineficientes.
  • Concentrar los recursos en creación efectiva nuevo stock, y no solo en medidas transitorias.
  • Actualizar periódicamente los módulos y precios máximos de vivienda protegida para mantener la viabilidad económica de las promociones y evitar el colapso de nueva oferta asequible.

No obstante, la vivienda pública debe concebirse como complemento, no como sustituto del mercado privado, actuándo como red de seguridad para hogares que no pueden acceder en el mercado libre.

9. Resolver cuellos de botella complementarios

Otras restricciones analizadas menos visibles, pero muy relevantes también eran la falta de capacidad eléctrica para determinadas promociones y la desalineación de incentivos institucionales. Son factores que aunque no se hable de ellos, sí retrasan proyectos y restan capacidad real a la oferta.

Aquí las medidas pasan por:

  • Antes de aprobar nuevos desarrollos, debería verificarse de forma efectiva la disponibilidad o ampliación prevista de infraestructuras y capacidad de red, estableciendo además protocolos de coordinación temprana con las empresas suministradoras para evitar bloqueos posteriores.
  • Acelerar conexiones y capacidad de red para promociones terminadas o en curso.
  • Revisar incentivos municipales para premiar la agilidad de los ayuntamiento en permitir la producción efectiva de vivienda, desincentivando su bloqueo.
  • Mejorar infraestructuras de transporte y conectividad entre núcleos urbanos y periferias para ampliar el área de accesibilidad residencial y reducir la presión de demanda sobre las zonas más tensionadas.

¿Y por el lado de la demanda?

Actuar sobre la demanda es más delicado que hacerlo sobre la oferta, porque una parte muy relevante de la presión actual responde a necesidades reales de vivienda: más hogares, crecimiento de la población, mayor movilidad y una demanda acumulada tras años de insuficiente construcción.

De ahí que el objetivo no pase por reprimir la demanda legítima de vivienda habitual, sino evitar que se siga inflando artificialmente la misma para que no aumente la presión por un stock de vivienda ya estructuralmente escaso.

Y es que en un mercado con oferta rígida, cualquier medida que aumente la capacidad de compra sin elevar simultáneamente el número de viviendas disponibles tiende a trasladarse a mayores precios. Por tanto, si se quiere aliviar la tensión sin agravar la escasez, las medidas por el lado de la demanda deberían centrarse en no seguir echando combustible sobre un mercado ya sobrecalentado.

Algunas medidas centradas en este objetivo serían:

1. Evitar ayudas generalizadas a la compra en mercados tensionados

Las ayudas amplias a la compra de vivienda, los avales públicos generalizados o los incentivos masivos a la financiación pueden facilitar el acceso individual de determinados compradores, pero en mercados con oferta rígida y escasez estructural (como el de la vivienda) tienden a elevar la capacidad de pago agregada sin aumentar el número de viviendas disponibles. Esto implica que el efecto de dichas medidas se traslada al precio de los activos inmobiliarios (no a la mejora de la accesibilidad), contribuyendo indirectamente al encarecimiento de la vivienda.

En este contexto, dichas ayudas terminan beneficiando en mayor medida a los propietarios de activos existentes vía mayores precios y no a los nuevos compradores en términos reales de accesibilidad.

Por ello, sería preferible evitar programas generalizados de estímulo a la demanda en mercados saturados. Y en caso de mantener alguno, deberían ser muy focalizados, temporales y vinculados preferentemente a nueva oferta, vivienda asequible o áreas con menor tensión residencial.

2. Revisar incentivos fiscales que elevan la demanda sin crear oferta

No toda ayuda fiscal mejora realmente el acceso a la vivienda. En mercados con oferta rígida y escasez estructural, muchas deducciones, bonificaciones o incentivos orientados a facilitar la compra terminan trasladándose al precio final de los inmuebles. Y es que cuando aumenta la capacidad de pago de los compradores sin aumentar simultáneamente el número de viviendas disponibles, el resultado tiende a ser un incremento de precios más que una mejora real de accesibilidad.

Este efecto es especialmente relevante en áreas tensionadas, donde la oferta responde lentamente por restricciones urbanísticas, regulatorias o de suelo. En estos contextos, dichas ayudas a la demanda actúan de forma procíclica, intensificando así la competencia por un stock limitado y contribuyendo indirectamente al encarecimiento del mercado.

Por ello, tendría sentido revisar aquellos incentivos fiscales o programas de apoyo que elevan la demanda sin generar nueva oferta efectiva, priorizando en cambio medidas orientadas a:

  • Aumentar la construcción de vivienda,
  • Movilizar vivienda vacía,
  • Incentivar el alquiler estable,
  • Rehabilitar inmuebles infrautilizados,
  • Facilitar la creación de nueva oferta asequible.

La idea clave es la de mejorar el equilibrio estructural entre oferta y demanda, puesto que en ausencia de aumentos suficientes de oferta, las ayudas generalizadas a la demanda (como bien indica la literatura económica) benefician principalmente a los propietarios de activos existentes vía mayores precios, reduciendo su efectividad social.

3. Coordinar mejor políticas de población, empleo y vivienda

Una economía dinámica que crea empleo y atrae población genera una mayor formación de hogares y una mayor demanda residencial, algo positivo desde el punto de vista económico y demográfico. Sin embargo, cuando ese crecimiento no va acompañado de una expansión suficiente de la oferta de vivienda y de las infraestructuras urbanas, la presión sobre precios y alquileres tiende a intensificarse.

Por ello, se echa en falta una mayor coordinación entre política de vivienda, planificación territorial, crecimiento urbano y políticas demográficas y migratorias, con el fin de evitar que la capacidad efectiva de absorción residencial quede sistemáticamente por detrás del crecimiento de la demanda.

Conclusión

El problema de la vivienda en España no se resolverá redistribuyendo una oferta escasa, sino permitiendo que deje de ser escasa. Mientras la respuesta pública siga centrada en controles, restricciones adicionales o medidas de corto plazo que no aumentan el parque disponible, la tensión sobre precios y alquileres persistirá.

Y mientras se continúe actuando principalmente sobre los síntomas en lugar de sobre las causas estructurales del problema, el déficit de vivienda seguirá ampliándose, agravando progresivamente las dificultades de acceso y asequibilidad.

Contenido del artículo

La solución pasa por construir más vivienda, más rápido, con menor coste, menor riesgo y mayor seguridad jurídica y estabilidad regulatoria, actuando de forma simultánea sobre los principales determinantes de la producción residencial: suelo, agilidad administrativa, fiscalidad, financiación, productividad del sector y seguridad jurídica. A ello debe añadirse una política pública de vivienda que complemente al mercado mediante la ampliación efectiva del parque asequible.

En definitiva, no se trata de una única medida, sino de un conjunto de reformas orientadas a eliminar las restricciones que hoy limitan la oferta. Menos trabas, más suelo, más agilidad, más productividad, mejor financiación, menor distorsión fiscal, mayor seguridad jurídica y una mayor coordinación institucional que permita ejecutar estas políticas de forma consistente.

Pero para que todo este planteamiento sea efectivo se requiere un marco de consenso político e institucional. La persistencia de diagnósticos que minimizan el carácter estructural del problema dificulta la adopción de reformas coordinadas y duraderas. Por ello, otra clave es la mejora de la coordinación entre administraciones públicas y orientar las políticas de vivienda hacia el incremento efectivo de la oferta, tanto en propiedad como en alquiler.

Por otra parte, por el lado de la demanda, la prioridad no debiera ser la de reducir la demanda residencial legítima, sino evitar que determinadas políticas mal diseñadas añadan todavía más presión a un mercado donde el problema de fondo sigue siendo la incapacidad de la oferta para responder con suficiente rapidez.

El reto que afronta España en materia de vivienda es realmente serio. Con una población que ya ronda los 50 millones de habitantes, y continúa creciendo, un déficit acumulado de vivienda cercano a las 750.000 unidades y un problema de asequibilidad cada vez más intenso, hablamos del principal problema y desafío actual de España. Su impacto, además, se extiende sobre la emancipación, la natalidad, la movilidad laboral, la seguirdad, el ahorro de los hogares, la desigualdad y la competitividad económica, por lo que debiera ser la mayor prioridad de política económica e institucional.