Por José María García Giner Analista financiero bursátil y de inversiones en Libertas 7 | European Financial Advisor (EFA).

En el siguiente artículo expongo y analizo todas las causas, tanto de oferta como de demanda, que explican la situación actual del mercado de la vivienda en España, tanto del fuerte auge de los precios de los últimos años, como del fuerte déficit de vivienda actual, que se ha convertido en estructural.

Factores de Oferta:

1) Costes de construcción

a) Materiales

Los materiales de construcción han experimentado un fuerte aumento de su coste especialmente a partir del 2019, que superan en promedio ponderado el 30%, superando el aumento del IPC. Y el coste de la construcción explica entre el 40-45% del coste final de una vivienda, lo que refleja bien el impacto que este factor ha tenido en el aumento de precios de la vivienda.

Y pese a un primer semestre del 2025 donde el impulso se vio frenado, el tercer trimestre del año volvió a registrar nuevos máximos:

b) Mano de obra

Otro de los grandes problemas por el lado de la oferta radica en los cuellos de botella provenientes de la mano de obra. La escasez de mano de obra ha sido uno de los principales problemas de la actividad constructora estos últimos años, afectando así a la producción de vivienda. Y cuanto menor es el producto ante una mayor demanda del mismo, los precios suben.

Asi, como indica BBVA Research, el número de vacantes en el sector de la Construcción se ha multiplicado por cuatro en los últimos 8 años, y todo ello pese a producirse un saldo migratorio neto positivo de más de 2,5 millones en los últimos 4 años.

La consecuencia sobre los precios es doble. Menor producción de vivienda (precios al alza por menor oferta) y costes de mano de obra mayores (aumento de costes, precios de vivienda más alta).

Pero al encarecimiento de la mano de obra por cuestiones de mercado (escasez), hay que añadir el factor institucional: la subida del SMI y las revisiones salariales pactadas en convenios, junto con el aumento de cotizaciones sociales (también por parte de la empresa), han elevado el coste laboral total por trabajador.

Y otro factor importante es que se ha ido produciendo un envejecimiento de la mano de obra, llegándose el caso de que más del 65% de los albañiles tienen más de 45 años:

2) Baja productividad

Este creciente envejecimiento (los jóvenes huyen de la construcción), así como las mayores vacantes, implica una menor productividad (y en consecuencia, menor producción y menor oferta, alargando además plazos, lo que impacta al alza sobre los precios).

De hecho, la productividad en el sector ha caído y no deja de caer, situándose bastante por debajo de la productividad media de la economía española,

…pero también por debajo de la productividad de su sector en la UE, debido al mayor peso de las microempresas y a la menor formación del trabajador:

El mayor peso de las microempresas limita de nuevo la oferta de vivienda e implica mayores costes (por menores economías de escala) para responder a una mayor demanda.

3) Financiación del promotor

Otra restricción de la oferta (menor producción) proviene de la menor financiación del promotor, que se sitúa en mínimos de los últimos 25 años:

Tras un largo periodo de desapalancamiento del sector tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, se empezaron a ver en 2025 ciertos signos de recuperación moderada. Este proceso de desapalancamiento provocó a su vez que la inversión en construcción se redujera notablemente, restringiendo todavía más y de manera estructural, la oferta, ayudando a generar los actuales cuellos de botella.

Así, el peso de la construcción en relacion con el PIB y con el total del crédito a hogares y empresas, se mantiene en torno a mínimos históricos, motivado también por la reducción del número de bancos y por los criterios más estrictos (se exigen más avales y garantías) que piden los bancos, que además priorizan proyectos en fases más avanzadas. Todo esto ahoga en mayor medida a los promotores, que han tenido que recurrir a financiación alternativa, más cara (exigen rentabilidades más altas por el mayor riesgo asumido), lo que impacta negativamente en la oferta.

4) Mayor riesgo y menores márgenes del promotor

El menor acceso a la financiación, los mayores costes, el mayor riesgo asumido, el acceso a vias alternativas más caras y la exigencia de un mayor empleo de recursos propios reduce los márgenes del promotor, así como su ROE (returno on equity) o rentabilidad sobre el capital propio.

Y es que, los constructores de vivienda, en promedio, no obtienen beneficios:

Todo ello implica una menor oferta y precios más altos.

Con costes al alza, mano de obra escasa y envejecida, baja productividad, financiación restrictiva y márgenes del promotor comprimidos, la oferta difícilmente puede crecer al ritmo que exige la demanda, impactando al alza sobre los precios.

Pero estos factores, siendo relevantes, no son el verdadero núcleo del problema.

El elemento que convierte la escasez en estructural es otro: la regulación

5) Regulación

La regulación (la rigidez urbanística, la complejidad burocrática o la incertidumbre regulatoria) es sin duda el factor más determinantes de la actual escasez de vivienda y encarecimiento de la misma, y de hecho tiene un impacto directo en otros factores expuestos (como el propio encarecimiento de los costes de construcción o la escasez del suelo).

a) Plazos administrativos y burocracia

Los amplios plazos administrativos y la elevada carga administrativa y burocrática implican largos procesos de aprobación de licencias, parálisis, parálisis en el desarrollo de suelo y numerosos informes que multiplican los tiempos reales de tramitación. En España, la obtención de una licencia de obra suele prolongarse entre 12 y 24 meses, frente a semanas en otros países europeos. Esto genera sobrecostes financieros directos para promotores y compradores, generando a su vez mayor incertidumbre en la planificación financiera. Solo estos retrasos en licencias implican un sobrecoste cercano a los 13.000€ en el precio de la vivienda para el comprador.

La situación es mucho peor cuando nos referimos al planeamiento urbanístico completo (de suelo rústico a urbanizado ejecutable), cuya extensión alcanza los 10-15 años de media, llegando a superar los 20 años en casos más extremos.

En conjunto esto provoca incertidumbre regulatoria, encarecimiento de la financiación, mayores costes de construcción para el promotor (aparte de la financiación), limitación de recursos al sector e inviabilidad de muchos planes financieros, así como un sobrecoste del precio de la vivienda para el comprador.

b) Rigidez de la Ley del Suelo

La regulación y la rigidez normativa está paralizando el 96% del suelo potencialmente edificable, ya que deja la mayoría del mismo clasificado como no urbanizable (es decir que las Administraciones Públicas impiden que se pueda construir vivienda residencial actualmente en el 95,7% del suelo en España).

Y del que sí se permite, solo el 2,1% está construido o disponible para construir a corto plazo:

Esta escasez de suelo también es producto de la obsolescencia de los planes urbanísticos, siendo el 69% de los mismos anteriores al año 2008, según el Sistema de Información Urbanística (SIU) del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana:

Es decir, los ayuntamientos no permiten construir vivienda en función de las nuevas necesidades y realidad social, aplicando planes generados hace varias décadas, con unas necesidades muy distintas.

Y para agravarlo más, la oferta proyectada en los planes urbanísticos está bloqueada en un 73%, impidiendo así la edificabilidad.

En definitiva, la Ley del Suelo estatal y su implementación autonómica suponen un control excesivo sobre la edificabilidad y los usos del suelo, proveniente de planes urbanísticos muy intervenidos y obsoletos que, lejos de poner el foco en la agilidad, lo ponen en la restricción.

Estas rigideces no solo limitan cuánta vivienda puede construirse, sino también dónde se construye en relación con la demanda (el suelo proyectado en los planes muchas veces no coincide con las zonas donde se están creando más hogares).

Un síntoma del encarecimiento y la tensión en ubicaciones principales es el creciente trasvase de actividad de compraventa desde las capitales o ubicaciones principales hacia las áreas metropolitanas y periferias.

c) Normativa

La normativa aplicable es cada vez más extensa y onerosa, y en dirección opuesta al objetivo de facilitar la construcción, aumentar el número de viviendas y reducir su precio.

La consecuencia de esta acumulación aditiva de normas es el aumento del coste mínimo de construcción y el estrechamiento de márgenes, sumando trabas a la oferta de vivienda (reduciéndola), y haciendo poco viable muchos proyectos, especialmente de vivienda asequible.

-Los códigos técnicos de edificación. Un reciente ejemplo es la reforma del Código Técnico de Edificación (CTE) que ha diseñado el Ministerio de Vivienda, y que puede encarecer hasta 18.000€ cada vivienda.

Pero es que sin tener en cuenta esta medida (aún no implantada), el coste de construcción por metro cuadrado en España se ha más que duplicado desde el 2005. Y ajustado por inflación (que en dicho periodo ha sido de alrededor del 60%), el incremento sigue siendo muy relevante, cercano al 50%, como se refleja en el siguiente gráfico, que muestra el impacto fuertemente alcista para los precios de la construcción de vivienda que ha supuesto la implantación de nuevos Códigos Técnicos en España:

-Regulación energética (CTE‑DB HE) y certificación energética. Dentro del propio CTE, el endurecimiento de los requisitos de ahorro de energía (DB‑HE) ha elevado el estándar mínimo de diseño y ejecución (envolvente térmica o aislamiento del edificio, limitación de la demanda y del consumo energético, e integración de renovables).

El resultado es visible en la distribución de certificados: según datos recopilados por Tinsa, el 95% de las viviendas construidas en los últimos cinco años ya son energéticamente eficientes, concentrándose en las calificaciones más altas (51% A y 39% B), lo que está contribuyendo a la segmentación de mercado en el que la eficiencia se paga.

Obviamente, la eficiencia energética es positiva, pero desde el punto de vista de oferta y precios, esta regulación tiene un impacto negativo sobre la oferta (reduciéndola) y positivo (precios al alza) sobre los precios al incrementar el coste directo de materiales (más aislamiento y equipos más eficientes), aumentando la carga técnica y complejidad de los proyectos, los tiempos de diseño de detalles, los trámites y la especialización de la mano de obra.

El problema de todas estas normaticas que se van añadiendo radica en que se están construyendo viviendas con estándares premium para una demanda cada vez más alejada de acceder a viviendas con estándares premium, y que ve imposibilitada el acceso a viviendas que se adecuen a sus necesidades.

-Limitaciones urbanísticas de altura, densidad y edificabilidad. Los planes urbanísticos determinan cuántas viviendas pueden construirse en una parcela mediante parámetros como altura máxima, la edificabilidad, la ocupación y los retranqueos. Cuando estos límites son bajos en zonas de alta demanda, el efecto económico es directo, ya que se construyen menos viviendas, y el coste del suelo se reparte entre menos unidades, por lo que el precio final aumenta.

Muchas veces, y especialmente en determinadas zonas de las ciudades (no es una situación homogénea dentro de las mismas ciudades), la edificabilidad (metros cuadrados construibles por cada metro de parcela) podría aumentarse, así como el número de plantas para aumentar la densidad, y permitir así mayor número de viviendas, abaratando así el coste de la misma (más viviendas en mismo espacio), y en consecuencia el precio para el comprador, pero se encuentran con trabas provenientes de planes urbanísticos antiguos con edificabilidades congeladas, que no se adaptan a la demanda, con alturas contenidas, con resistencia vecinal y/o política y donde se prioriza la estabilidad morfológica (por ejemplo, si se derriba un edificio de 4 plantas, el que se construya debe tener el mismo número de plantas).

-Exigencias mínimas de zonas verdes y dotaciones. La normativa urbanística suelen imponer reservas de suelo para zonas verdes, espacios libres y dotaciones como condición para desarrollar zonas residenciales. Estas cesiones reducen el suelo neto edificable y elevan los costes de urbanización y gestión, un coste que termina trasladándose a menos metros cuadrados vendibles, encareciendo el precio por vivienda y complicando la viabilidad de vivienda asequible. De nuevo, no estoy valorando la presencia de zonas verdes (todo propietario de vivienda lo valora), la cuestión es analizar su magnitud y frecuencia y valorarlo en relación a la prioridad que es tener una vivienda (mucha gente se queda sin vivienda) o su precio de adquisición (vivir ahogado financieramente toda tu vida).

-Restricciones de habitabilidad (tamaños mínimos de la vivienda y de las estancias). Los mínimos de superficie y condiciones de habitabilidad (tamaño mínimo del dormitorio, comedor…) dependen en gran medida de normativa autonómica, y condicionan qué tipologías (estudios, microviviendas) pueden desarrollarse legalmente. En un contexto de precios al alza, estas restricciones mínimas reducen la capacidad de la oferta para ajustar el producto a la demanda y nuevas necesidades (rentas bajas, estudiantes, jóvenes, solteros, trabajadores temporales…) restringiendo una vía potencial de asequibilidad por diseño. De nuevo, todo el mundo prefiere más a menos metros, pero la excesiva rigidez y la inadaptación a la variada demanda y necesidades, impide satisfacer necesidades prioritarias, y disparar en mayor medida el coste medio y final de la vivienda (también para terceros de otro tipo de viviendas pues restringe la oferta y deriva mayor demanda hacia otro tipo de vivienda.

–Obligatoriedad de reservar un porcentaje de la edificabilidad para vivienda protegida (VPO/VPP) o vivienda social (ya sea como vivienda protegida en venta, en alquiler o cesión de suelo a la administración). El caso más extremo y paradigmático es el de la ciudad de Barcelona (a diferencia de otras ciudades o regiones, no es sobre nuevos desarrollos urbanísticos sino sobre suelo urbano consolidado). Y ¿Qué implica esta exigencia? Que los promotores tienen parte con precio limitado y parte para mercado libre, lo que genera que los precios del mercado libre subsidian los precios limitados, reduciendo la rentabilidad total, la subida del precio de vivienda libre o la cancelación (la no inversión directamente) de la promoción si no cuadra.

-Las anulaciones judiciales, derivadas principalmente de errores o defectos en la actuación de la Administración pública (ayuntamientos, CCAA o Estado), derivados de una normativa compleja y ambigua, y de planes obsoletos no actualizados ante cambios normativos, lo que lleva a anulaciones por parte de jueces.

Estas anulaciones suponen una traba enorme, al implicar la paralización de desarrollos de suelo durante años o décadas, erosionando la seguridad jurídica (y rentabilidad) de los promotores y restringiendo drásticamente la oferta de vivienda, al desincentivar la inversión (aumenta el riesgo y encarece la financiación).

-Esto se intensifica por la elevada fragmentación normativa entre Estado, Comunidades Autónomas y municipios, mientras que entre los propios municipios hay una diversidad de ordenanzas extrema, con distintos procedimientos, documentación y criterios técnicos propios, lo que genera costes de aprendizaje y riesgo de errores para los promotores que operan en distintos términos municipales.

-Los trámites exigidos son múltiples y crecientes, hablando por ejemplo de varias decenas de informes sectoriales (cuando no más de 100), lo que provoca graves retrasos, que las AAPP no cumplan con plazos, y que los errores se incrementen.

Para muestra, un botón:

Y a mayor tiempo y burocracia, más costes, mayor precio de la vivienda, y menor oferta de la misma, haciendo inviable la vivienda asequible.

e) La regulación también incide en mayores costes laborales (subidas vía SMI, convenios y cotizaciones), elevando el coste total de la mano de obra en construcción.

f) Okupación. Inseguridad jurídica y suspensión de lanzamientos.

Otro factor regulatorio que reduce oferta, especialmente en alquiler, es el creciente fenómeno de la okupación y la incertidumbre sobre la recuperación efectiva de la posesión en casos de impago u ocupación.

Cuando el propietario percibe que, incluso con un proceso iniciado, el lanzamiento puede demorarse muchos meses o suspenderse, aumenta el riesgo, se endurecen los requisitos de acceso (más garantías) o directamente se retira vivienda del mercado, reduciendo la oferta disponible y tensionando los precios.

Un riesgo que se materializa, por ejemplo, en la prórroga de la suspensión de procedimientos de desahucio y lanzamientos hasta el 31/12/2026 (RDL 2/2026) que, aunque persigue un objetivo social, tiene como efecto colateral desincentivar la oferta, aumentar garantías y precios, y dificultar el acceso a la vivienda a colectivos más desfavorecidos (precisamente para evitar ese riesgo). Y ello debido a que se traslada al propietario el coste de un problema de política pública que corresponde a la administración.

g) Regulación y Control de alquileres

Desde 2018 el mercado del alquiler en España ha experimentado una creciente intensificación regulatoria: ampliación obligatoria de la duración contractual, limitaciones a la actualización de rentas, suspensión de lanzamientos en determinados supuestos y, especialmente desde la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, la posibilidad de establecer topes de precios en zonas declaradas tensionadas mediante índices de referencia. En comunidades como Cataluña, la aplicación de regímenes de contención de rentas ha sido más intensa y prolongada.

La limitación administrativa de precios en un mercado con oferta rígida y escasez estructural tiene efectos directos sobre los incentivos. La reducción de la rentabilidad esperada y el aumento de la incertidumbre regulatoria elevan la prima de riesgo exigida por el propietario o inversor. Y cuando la rentabilidad ajustada al riesgo cae, parte de la oferta se retrae y deja de incorporarse nueva vivienda al parque de alquiler.

Los datos apuntan precisamente en esa dirección. Desde 2019 el alquiler residencial de larga duración se ha reducido significativamente a nivel nacional, con caídas especialmente intensas en aquellas zonas con mayor intervención regulatoria, como es el caso de Cataluña.

En España, la oferta de vivienda en alquiler ha caído un 30,4%:

Mientras que en Cataluña, la caída ha sido del 48,3%:

Más en concreto, la provincia de Barcelona fue con creces la provincia que más vivienda en alquiler perdió en 2025 (un tercio del total de España), mientras que la demanda e interesados por la vivienda se ha multiplicado (462 interesados por vivienda), evidenciando la fuerte restricción de oferta provocada y el repunte del desequilibrio entre oferta y demanda.

Y es que cuando el precio no puede ajustarse libremente, el ajuste se produce vía cantidad (reducción) y vía selección. La consecuencia es el racionamiento de la escasez: mayores exigencias de solvencia, incremento de garantías y preferencia por perfiles con mayor estabilidad laboral. El resultado es una restricción efectiva del acceso para hogares con menor renta o mayor vulnerabilidad.

Paralelamente, otra consecuencia de la soga regulatoria es el desplazamiento de oferta hacia modalidades menos reguladas, como el alquiler temporal, por habitaciones o el uso turístico.

Además, la percepción de mayor riesgo en el arrendamiento está influyendo en el comportamiento de los propietarios, con un número creciente que optan por vender en lugar de alquiler ante el temor al impago, a que se la estropeen o a no poder recuperar el inmueble, lo que contribuye a reducir aún más la oferta estructural de alquiler.

En este contexto, resulta especialmente relevante la evolución de la rentabilidad bruta del alquiler. Según datos del Banco de España, la rentabilidad bruta media ha descendido desde el entorno del 4,1% en 2018 hasta aproximadamente el 3,1% en el tercer trimestre de 2025, lo que supone una caída acumulada cercana al 25%.

Este menor rendimiento se produce en un entorno de fuerte revalorización del activo inmobiliario (lo que reduce la rentabilidad). Si a ello se añaden limitaciones a la actualización de rentas y mayores riesgos regulatorios, el atractivo relativo del alquiler como inversión se deteriora adicionalmente. La consecuencia es una menor incorporación de nueva oferta y una mayor tensión estructural en el mercado.

En conjunto, menos oferta efectiva, mayor tensión en los precios, más racionamiento y mayor exclusión de los hogares con menor renta o estabilidad.

Visto cómo la regulación aumenta los precios, bloquea la producción de vivienda, y genera racionamiento y exclusión, cuando le sumamos el resto de factores, el desequilibrio se amplifica gravemente.

6) Déficit de parque público

Este factor no tendría que ser importante si las Administraciones Públicas estuvieran permitiendo y facilitando la construcción de vivienda. Pero gana importancia cuando las trabas al sector privado son elevadas y cuando el problema de vivienda, especialmente asequible es tan grave.

Y lo que se observa no es nada alentador. España tiene un déficit crónico de vivienda pública, tal como se observa en el siguiente gráfico, que muestra la evolución de vivienda pública (viviendas de protección oficial o VPO) construidas en España por parte del Estado entre 1991 y 2025 (3T):

Observamos pues que, pese a estar en la mayor crisis de vivienda experimentada en España, con una escasez de oferta en relación a una demanda disparada no vista nunca antes, la construcción de vivienda pública fue de 2.980 en 2024 (y 1.940 hasta el tercer trimestre del 2025).

Estamos hablando de niveles en mínimos históricos (el promedio 1991-2025 es de 37.984 viviendas) equivalente a un 7-8% del promedio histórico, no construyéndose apenas vivienda pública desde el 2012.

Si a la parte estatal le añadimos la construcción de vivienda pública por parte de las CCAA, la situación es pareja, pese a que aquí sí está habiendo más esfuerzo respecto a los mínimos históricos. Una situación que tenía todo el sentido en el periodo por la situación financiera que atravesó España -al borde de la quiebra y rescate europeo con fuerte recorte de gastos- y la fuerte caída de precios y exceso de oferta que se produjo tras la burbuja inmobiliaria, pero que no tiene sentido tras la recuperación del crecimiento, el déficit de oferta, el crecimiento de la demanda y el record histórico en ingresos fiscales.

Sumando la parte estatal y autonómica, en 2024 (último dato anual) se construyeron 14.371 viviendas públicas, frente a un promedio histórico de 41.543, equivalente a un 35% del promedio.

Lo que denota es la incapacidad contracíclica de la política pública y el fracaso del cometido de la vivienda pública.

La comparación con Europa tampoco nos deja en buen lugar. En España solo el 3,3% del parque de vivienda corresponde a vivienda social, cifra notablemente inferior al 8% de la media europea (donde destacan países como Países Bajos con más del 30% o Austria o Dinamarca con el 20%). Esto supone una barrera a la hora de facilitar vivienda asequible a las personas en situación de vulnerabilidad y con dificultades para acceder a una vivienda en el mercado (mientras se está trasladando esta responsabilidad al propietario privado a través de la okupación y otro tipo de leyes).

El parque de vivienda social en alquiler de titularidad pública se sitúa en torno a las 318.000 viviendas (197.000 de las comunidades autónomas y entidades dependientes, y 121.000 de los ayuntamientos y entidades dependientes.

Y de manera equivalente, la inversión en vivienda y el presupuesto público dedicado a ella es reducido (y por supuesto, también por debajo de la media europea), lo que es aún más dificil de entender cuando esta iba a ser la legislatura de la vivienda.

Así, el gasto más propiamente de construcción de vivienda (formación bruta de capital en vivienda) ascendió a 2.207M € en 2024, mientras que el total de gasto en vivienda y servicios comunitarios (incluye urbanismo/desarrollo comunitario, agua, alumbrado…) fue de 7.613M €.

A continuación, muestro la evolución de las partidas públicas de gasto entre 2019-2024 y entre 1995-2024 en ambas variables:

Las implicaciones para el mercado de la vivienda son la mayor presión sobre los precios por la menor oferta (especialmente agravado en el mercado de alquiler), la mayor sensibilidad del precio a los shocks de demanda (al tener una menor base de oferta de precios asequibles) y la mayor volatilidad de precios en ciclos alcistas como el actual (por el mismo motivo).

Pero el parque público de vivienda adolece de otro problema, que es la dificultad para gestionar dicho parque (garantizar su mantenimiento y su asignación), pues la falta de una gestión eficiente lleva a que viviendas sociales queden vacías o sean ocupadas de manera irregular.

Y el problema del acusado déficit de vivienda pública actual y el bajo presupuesto dedicado al mismo se hace más inexplicable por el contraste entre el gasto en vivienda pública y el récord de ingresos fiscales actual (no solo en términos generales sino en relación a lo recaudado por la vivienda y la construcción, como expondré a continuación).

7) Tasas e impuestos

Como comentaba, el bajo gasto presupuestario dedicado a la vivienda (lo cual no debiera ser un problema si se le permitiera y facilitara la construcción al sector privado, siguiendo lo expuesto en puntos anteriores) contrasta con los ingresos fiscales generados con la vivienda y construcción.

La presión fiscal sobre el sector inmobiliario y de la vivienda en España superó los 52.200M € en 2024:

En términos relativos sobre el (PIB), la recaudación total por la tributación sobre la vivienda representaría, aproximadamente, un 3,5% del mismo, lo que contrasta con el gasto destinado por las AA.PP. a políticas de vivienda (0,5% del PIB), lo que mostraría la relevancia, en términos de recaudación, que tiene el sector de la vivienda, para el conjunto de las Administraciones, así como el menor peso de las políticas públicas en materia de la vivienda dentro de las prioridades de gasto del sector público (pese a ser el mayor problema hoy en España, el sector de la vivienda es utilizado como herramienta de recaudación para destinar dichos recursos a otras partidas).

A continuación, muestro el gasto público en Vivienda y Servicios comunitarios (alumbrado, abastecimiento de agua…), que alcanzó el 0,48% sobre el PIB en 2024, muy por debajo del promedio de los últimos 30 años (0,73%).

Una vez más, la comparativa con Europa no es positiva, siendo la media de gasto en la UE del 1,2%, según datos de Eurostat del 2023.

Y el factor esencial aquí, que también explica los altos precios de la vivienda y la imposibilidad de construir vivienda asequible en España es la alta carga fiscal asociada a la vivienda en España.

Para ilustrar esto, mostraré en las siguientes gráficas la presión fiscal efectiva sobre la inversión inmobiliaria, elaborada por la OCDE, mostrándose España como el segundo país de toda la OCDE con mayor tributación efectiva marginal sobre la vivienda en propiedad, con un tipo efectivo del 30,3%, que contrasta notablemente con el tipo efectivo del 6,5% del promedio de la Unión Europea, lo que resta atractivo para la inversión.

Y en el siguiente gráfico se muestra la tributación efectiva marginal sobre la vivienda en alquiler, que alcanza en España el 44%, frente a un promedio de la UE del 31% o de la OCDE del 32%:

Lo que nos indican es que España es el segundo país menos atractivo para invertir en vivienda en toda la OCDE debido a que una mayor parte de la inversión debe ir destinada al pago de impuestos (por cada unidad de rendimiento antes de impuestos, se pierde el 30,3% debido a la carga fiscal, dejando al inversor con solo el 69,7% de lo que habría obtenido en un escenario sin imposición sobre la vivienda). Mientras que, en el alquiler, por cada unidad de rendimiento antes de impuestos, se pierde el 44% debido a la carga fiscal, dejando al inversor el 56% de lo que habría obtenido en un escenario sin imposición sobre la vivienda.

Así, desde que se inicia la compra de suelo para la construcción de la vivienda por parte del promotor, hasta que se llega a su adquisición por parte del comprador final, pueden llegarse a pagar hasta por un total de 16 figuras tributarias (IVA, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD), licencias de obra, tasas municipales, plusvalías, IBI, IRPF por imputación de rentas, y hasta gravámenes autonómicos adicionales), siendo más grave cuando algunos impuestos gravan la misma operación en distintas fases, incrementando aún más el precio final de la vivienda:

Como muestra el informe del Instituto de Estudios Económicos (IEE), hablamos de que la fiscalidad total sobre la vivienda supone un sobrecoste medio del 25% sobre el precio final de la misma:

En definitiva, la mayor presión fiscal perjudica tanto a los particulares al encarecer sobremanera el acceso a la vivienda, como a los promotores, al reducir su margen y capacidad de inversión, reduciendo así la oferta. Pero también tiene efectos sobre la rotación, reduciéndola, restringiendo las oportunidades de movilidad y empleo (reduce desplazamientos a zonas con mayores oportunidades de empleo).

8) Falta de capacidad eléctrica

Un nuevo cuello de botella está empezando a darse en España. El de promociones (o entregas de viviendas ya terminadas) que se están retrasando o quedan bloqueadas por falta de capacidad eléctrica o problemas de acceso y conexión, y quién lo consigue está haciéndolo a un coste mayor, repercutiendo así en los precios finales de la vivienda. Y el porcentaje es cada vez más preocupante, debido al desajuste entre la planificación urbana y la planificación energética.

9) Elasticidad de la oferta

El mercado de la vivienda tiene una elasticidad baja, lo que implica que, ante shocks de demanda, los precios suban de manera más violenta.

En el más corto plazo esto es algo congénito al sector, debido a que no se puede construir una vivienda de un día para otro, pero la elasticidad es mucho menor a la que sería si no fuera por las comentadas limitaciones producidas por el suelo, los costes o la regulación, provocando incluso que la oferta deje de ser elástica incluso en el medio y largo plazo.

Todo ello provoca que nos encontremos en un mercado disfuncional en el que la oferta, incluso con todos los factores a favor para que la oferta creciera con fuerza (precios muy elevados de la vivienda, perspectivas elevadas de la demanda, economía en crecimiento, generación de empleo…) no es capaz de equilibrarse a la demanda, incluso aunque ésta se enfríe, debido a todos los obstáculos a los que se enfrenta.

10) Incentivos

Cuando los incentivos no están alineados con el incremento de la oferta, ésta puede verse limitada y en consecuencia, tener un efecto alcista sobre los precios.

En el ámbito local pueden existir incentivos fiscales por parte de los Ayuntamientos, puesto que una parte importante de la recaudación impositiva municipal está ligada a vivienda y actividad urbanística. Según datos del 2022, el IBI aporta el 64% de los ingresos impositivos municipales, el ICIO el 6,1% y el IIVTNU (plusvalía) el 5,3%. En conjunto, estos tributos representan cerca del 75% de los ingresos municipales recaudados vía impuestos, aunque su peso sobre el total de ingresos es menor (no alcanza el 30%) porque los ayuntamientos también se financian con tasas y transferencias (aunque parte de éstas últimas provienen también de tributos estatales como IRPF e IVA, relacionados con la vivienda).

En este contexto, se puede generar el denominado problema de agencia, en este caso de carácter intertemporal. Es decir, aunque un mayor desarrollo urbanístico incrementa bases imponibles futuras y la actividad económica, generando mayores ingresos a largo plazo (vía IBI, ICIO o IIVTNU), dichos beneficios se materializan con retraso y, en muchos casos, exceden el horizonte de una legislatura (pudiendo ser capitalizados por administraciones posteriores). Por el contrario, los costes políticos asociados (obras, conflictos vecinales, presión sobre infraestructuras…) son inmediatos.

Este desajuste entre el corto plazo político y el beneficio económico del largo plazo, puede provocar un incentivo o sesgo hacia decisiones que no priorizan la expansión de la oferta, traduciéndose en restricciones urbanísticas y un desarrollo de suelo lento, que contribuyen a sostener la escasez (lo que aumenta o mantiene precios elevados, y en consecuencia, elevados ingresos locales vinculados a la actividad y al valor de los inmuebles).

Por el el lado privado, la escasez persistente sobrevenida, junto con expectativas de revalorización, puede incentivar estrategias de espera (diferimiento de ventas) reduciendo la oferta efectivo en el corto plazo, y reforzando el desequilibrio entre oferta y demanda.

Analizadas estas 10 causas de oferta, podemos ver cómo el mercado de la vivienda en España es disfuncional, y no por un único motivo.

No hablamos por tanto de un shock puntual, sino de un problema estructural, en el que se acumulan restricciones de diversa índole que impiden que la oferta reaccione adecuadamente y se adapte a una demanda creciente.

Y mientras esto no cambie, el problema de la vivienda seguirá agravándose generando mayor tensión y exclusión.

Factores de Demanda:

Una vez expuestos y analizados los distintos factores que explican la fuerte restricción de la oferta de vivienda, nos encontramos también con distintos factores que han estado impulsando la demanda, generando así en conjunto la tormenta perfecta para la fuerte explosión de los precios de la vivienda en España:

1) Política monetaria expansiva (fuerte incremento de la emisión monetaria) del Banco Central Europeo.

La política monetaria expansiva del Banco Central Europeo, especialmente laxa a raíz de la crisis del euro («ECB is ready to do whatever it takes to preserve the euro» de Mario Draghi en 2012), tenía como objetivo estimular el consumo, la inversión, el crédito y la inflación, especialmente de activos.

Ésta empezó a materializarse a partir del 2014 con distintas medidas:

• QE -Quantitative Easing- con el objetivo de estimular la economía, mediante la compra masiva de activos financieros -como bonos- para inyectar liquidez en el sistema, bajar tipos de interés y fomentar el consumo y la inversión.
• Bajadas de los tipos de interés oficiales (de refinanciación principal de los bancos con el BCE, de facilidad marginal de crédtio o de facilidad de depósito). Especialmente importante fue este último, que tenía como objetivo penalizar los depósitos de los bancos en el BCE e incentivarles a que presten más dinero para estimular el consumo, la inflación y la inversión -como en vivienda-, y que pasó a territorio negativo en 2014 y llegó al -0,50% en 2019.
• TLTRO, présamos a Largo Plazo ventajosos para los bancos con el objetivo de que aumenten sus préstamos a familias y empresas.
• Forward Guidance, por la que el BCE empezó a comunicar explícitamente que los tipos se mantendrían bajos durante mucho tiempo, con el objetivo de influir en las expectativas de mercado, reduciendo los tipos a largo plazo y aumentando los planes de inversión.

Tras una primera fase que fue desde el 2014 al 2019, la pandemia llevó a las autoridades monetarias al extremo, redoblando la apuesta, tal como se observa en la evolución del Balance del Eurosistema:

Solo en los últimos ejercicios, el BCE está reduciendo el mismo (pero en ningún caso a niveles previos a la pandemia) para tratar de combatir la fuerte inflación generada en Europa.

De la misma manera, también se puede observar viendo la evolución de la Oferta Monetaria (M3) de la Zona Euro:

El fuerte crecimiento de la oferta monetaria por parte del BCE desde el 2020, contribuyó notablemente al repunte inflacionario post-pandemia, y que junto con otros factores (disrupciones en las cadenas de suministro, shock energético, fuertes estímulos fiscales por parte de los gobiernos) regó de liquidez el sistema, que tuvo aún mayor efecto por la demanda reprimida durante los cierres de la pandemia, lo que disparó los precios (tanto de bienes de consumo como de los activos, como la propia vivienda) una vez la actividad se normalizó.

El efecto que ha tenido este factor en la inflación de activos como la vivienda ha sido muy importante, estimulando la demanda, y en consecuencia los precios de la vivienda.

2) Política fiscal expansiva

Otro factor esencial en el incremento del precio de la vivienda ha sido la política fiscal ultraexpansiva llevada a cabo por los gobiernos, especialmente a partir del Covid (2020), cuando se lanzaron programas fiscales extraordinarios para impulsar o mantener la economía, así como la renta disponible de los hogares (avales públicos, subvenciones, créditos garantizados, aumento del gasto público con ayudas sectoriales, programas de inversión…). España además se vio impulsada fiscalmente en mayor medida vía el programa europeo de ayuda NextGenerationEU.

Todas estas ayudas fiscales generaron un importante aumento del ahorro acumulado, dada la menor capacidad de gasto producida por los confinamientos, que en el caso de España aún fueron mayores. Cuando se reabrió la economía en 2021, la demanda del consumo se disparó, presionando al alza sobre los precios, efecto sobredimensionado por la fuerte presión sobre las cadenas de suministro.

El impulso fiscal no solo impulsó el consumo, sino también la inversión en activos reales (vivienda), y mucho de este ahorro acumulado ha sido empleado como entrada para comprar vivienda, y unido a la política monetaria expansiva (tipos bajos y crédito barato) aumentó la facilidad de endeudamiento aumentando la demanda de vivienda, que además partía de precios relativamente bajos tras la fuerte reducción provocada por el exceso de oferta generado durante la burbuja inmobiliaria.

3) Fuerte incremento de la inflación

La inflación no es más que la perdida del valor adquisitivo de la moneda. A mayor cantidad o emisión de moneda, más unidades monetarias se necesitan para comprar el mismo bien o servicio. Los dos factores anteriores combinados supusieron un incremento significativo de la cantidad de dinero en circulación, que al no ser compensado con un incremento al mismo ritmo de bienes y servicios, provocó un aumento generalizado de los precios.

No es solo que la vivienda suba de precio (que también hay otros factores que impulsan este hecho), sino que tu dinero vale menos y necesitas más del mismo para pagar por el mismo bien. Así, la vivienda ha subido mucho más en términos nominales (considerando la inflación) que en términos reales (ajustando la subida por la subida del IPC).

4) Búsqueda de rentabilidad y de refugio

Precisamente el aumento de la inflación provoca, como hemos comentado, el deterioro del valor del dinero, por lo que mantener el dinero en efectivo (en el banco) empobrece cada día que pasa al tenedor.

Por ello, los activos reales actúan de refugio ante la pérdida de poder adquisitivo ya que éstos se revalorizan con la inflación, por lo que la demanda de vivienda aumentó (presión alcista sobre los precios).

De la misma manera, otros activos donde históricamente se dirigía el ahorro, como los bonos (deuda empresarial y pública estatal) no ofrecían rentabilidad, al mantenerse los tipos de interés muy bajos, por lo que la vivienda fue un foco alternativo de inversión como medio de muchas familias para obtener algún tipo de rentabilidad positiva real.

5) Fuerte incremento de la Inmigración y consecuente Aumento de la población

Otro factor importante explicativo del aumento de la demanda de vivienda y el consecuente aumento de su precio es el fuerte incremento de la inmigración experimentada, especialmente en los últimos años.

Con el último dato cerrado del INE (2024), podemos observar, que en los últimos 6 años (2019-2024), el saldo migratorio fue de cerca de 3 millones de personas (2,86M), lo que implica un promedio anual cercano al medio millón anual (476m). Este aumento se aceleró desde el 2022 (2M en tres años con un promedio anual de 665m personas):

Y este fuerte incremento de la inmigración ha supuesto un notable aumento de la población en España, cuya población nativa está en declive debido a la baja natalidad.

Y a mayor número de personas, mayor necesidad de casas donde puedan vivir.

Pero como expusimos en los articulos previos sobre las causas de la escasez de oferta, la insuficiente oferta se sitúa muy por debajo de la demanda actual, haciendo competir a más gente (nativos y extranjeros) por un bien escaso, la vivienda, lo que tiene un impacto alcista sobre el precio de la vivienda.

Como podemos observar en el siguiente gráfico, el número de transacciones provenientes de extranjeros residentes no ha parado de crecer desde el 2014:

Suponiendo cada vez un mayor peso sobre el total final, suponiendo actualmente el 10% del total de transacciones de vivienda en España:

En cualquier caso, las menores redes familiares de los inmigrantes, la escasez de oferta y los altos precios de la vivienda nueva, ha provocado que la elevada demanda (especialmente en peso relativo de los inmigrantes) se dirija hacia el mercado del alquiler, provocando una mayor presión y tensionamiento en este segmento. Y esta tensión en el mercado de la vivienda se ha hecho más intenso en las grandes capitales, que es donde se dirige mayoritariamente la nueva inmigración (como es lógico por ofrecer mayores oportunidades laborales, de ayuda social…).

6) Incremento de la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes

Pero si la demanda de vivienda se ha disparado fruto de la mayor entrada de personas en el país, hay otro factor que también ha incrementado, aunque en menor medida, la demanda de vivienda, como es el caso de compras de vivienda por parte de extranjeros no residentes, atraidos por un país con un excelente clima, junto con unos precios más atractivos en relación con el de otras capitales europeas.

En este caso hablamos de un 6,8% del total de transacciones de la vivienda anual, y que junto a las transacciones de vivienda realizada por Extranjeros Residentes, suponen el 16,9% (2025) del total de las realizadas en España:

Por lo que todo ello impulsa nuevamente la demanda al alza, y ante un oferta muy insuficiente, presiona al alza los precios.

7) Crecimiento del PIB

Otra de las causas del aumento de la demanda ha sido la recuperación del PIB, experimentada a partir del año 2014, tras la depuración del daño producido por la grave crisis financiera, y que tras el parón sufrido por la pandemia en 2020, ha vuelto a crecer a buen ritmo:

Precisamente, la comentada inmigración tuvo mucho que ver en esta recuperación o crecimiento de los últimos años, siendo responsable del 47% del crecimiento del PIB en España desde el 2022, según apunta Funcas (que no del PIB per cápita).

Y a mayor crecimiento económico y aumento de la riqueza, mayor impulso de la demanda, en este caso, de la demanda de vivienda.

8) Crecimiento del empleo

Y uno de los impulsores del PIB ha sido la mejora del empleo, que de la misma manera viene mejorando desde el 2013, tanto en número de ocupados, como en reducción de la tasa de paro (también en este caso, la inmigración ha tenido mucho que ver en esta mejora desde el 2021):

Igual que antes, a mayor número de ocupados, mayor generación de masa salarial, lo que intensificó, unido al mayor ahorro acumulado expuesto anteriormente, la demanda de vivienda (así como de capacidad para pagar mayores precios).

9) Reducción del número de matrimonios

La reducción del número de matrimonios es otro factor en este caso socio-demográfico que está impactando de manera estructural en el mercado de vivienda si observamos la tendencia a mayor plazo, si bien es cierto que el número de nuevos matrimonios no cae desde 2010 (a excepción del 2020-2021 por la pandemia):

Así, a menor número de matrimonios, más viviendas son necesarias para vivir.

10) Aumento de Hogares Unipersonales

Relacionado con lo anterior, se está produciendo un cambio cultural hacia una mayor independencia residencial (último dato del INE es del 2020), ya sean personas separadas, divorciadas o solteras en edades adultas, si bien en gran medida está relacionado con el aumento del envejecimiento y la viudedad (43% de los hogares unipersonales corresponden a personas mayores de 65 años que viven solas).

En consecuencia, mayor envejecimiento, mayor viudedad y mayor fragmentación del hogar, elevan la demanda estructural de vivienda, al requerir más vivienda por habitante, lo que implica mayores precios.

11) Reducción del tamaño del hogar (número de habitantes por vivienda)

Otra tendencia estructural que viene dándose es la reducción continua del número de habitantes por vivienda (reducción del tamaño del hogar), que era de 2,57 en 1970; 2,54 en 2021; 2,5 en 2024 o 2,49 ya en enero del 2026 (INE), y que se estima sea de 2,32 en 2039.

Esta reducción implica un incremento de nuevos hogares para una misma población, aumentando así la demanda de vivienda, lo que presiona al alza los precios.

Por lo que el problema de necesidad de vivienda se irá acrecentando por la combinación de hogares más pequeños y una población creciente.

12) Expectativas alcistas y efecto FOMO

Este sería un factor de segunda ronda (no causa originaria), dado el desajuste del mercado actual y la evolución alcista de los precios, se generan expectativas alcistas sobre el precio de la vivienda y el denominado efecto FOMO (Fear Of Missing Out o miedo a quedarse fuera).

Ante la percepción creciente de que la vivienda seguirá encareciéndose y que la oferta disponible es escasa, se tiende a adelantar la decisión de compra para evitar pagar más en el futuro o por el miedo a quedarse fuera del mercado, lo que refuerza la demanda, generando una mayor presión sobre los precios, especialmente en un mercado donde la escasez de oferta es patente.

13) Relajación monetaria tras el pico restrictivo de 2023

Por último, podríamos hablar de este punto no como factor independiente sino como derivada de tipo más coyuntural del factor expuesto en el punto 1, que reactivó la demanda.

Tras el fuerte endurecimiento monetario aplicado para contener el shock inflacionario, el BCE alcanzó en septiembre de 2023 el máximo del ciclo de tipos, comenzando en junio de 2024 a rebajar tipos, al considerar apropiado moderar el grado de restricción monetaria ante la mejora de la inflación.

Ese cambio, si bien no supuso un regreso a la política ultraexpansiva de la década anterior, sí alteró de forma relevante las expectativas de hogares, bancos e inversores. En la práctica, esto se tradujo en menores costes de financiación, lo que favoreció el descenso del Euríbor:

Lo que se trasladó a tipos de interés de la hipoteca menores:

Unos tipos hipotecarios que se situaban por debajo de la inflación, reactivando así parte de la demanda de vivienda que había quedado estancada durante el tramo más duro del ajuste monetario, al mejorar la accesibilidad al crédito hipotecario (+21,8% de nuevos préstamos y créditos a hogares respecto al 2024 y +46,7% respecto al 2023):

El mercado hipotecario español se volvió a reactivar así desde el 2023, constituyéndose en 2025 501.073 hipotecas sobre viviendas, un 17,8% más que en 2024 (y 31,5% más que en 2023), y siendo la cifra más elevada desde 2010:

El repunte del crédito actuó como catalizador de una demanda elevada por los factores expuestos en el artículo, lo que unido a una oferta de vivienda especialmente rígida en muchas ciudades y zonas tensionadas, ayudó a presionar al alza los precios.

En conjunto, el mercado de la vivienda en España refleja un claro desequilibrio estructural: una oferta limitada por múltiples restricciones y una demanda sostenida también por diversos factores de fondo.

Conocerlos y entenderlos es fundamental para analizar correctamente tanto la evolución de los precios como eficacia de cualquier medida que se plantee en el futuro.

Sin abordar los factores de fondo analizados, la presión sobre los precios de la vivienda y su creciente escasez seguirá siendo una constante con graves consecuencias sociales.

• Análisis del mercado de la vivienda en España I — Evolución de los precios y del mercado de alquiler
• Análisis del mercado de la vivienda en España II — La ley de la oferta y la demanda
• Análisis del mercado de la vivienda en España III — Análisis de la oferta
• Análisis del mercado de la vivienda en España IV — Análisis de la demanda
• Análisis del mercado de la vivienda en España V — Las causas estructurales de la escasez de oferta y aumento de precios (Parte I)
• Análisis del mercado de la vivienda en España V — Las causas estructurales de la escasez de oferta y aumento de precios (Parte II) 
• Análisis del mercado de la vivienda en España V — Las causas estructurales de la escasez de oferta y aumento de precios (Parte III)
• Análisis del mercado de la vivienda VI. Las causas de la elevada demanda y aumento de precios
• Mercado de la vivienda en España. Causas del auge de precios, escasez estructural de oferta y aumento de la demanda ( Artículo actual )